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“过江龙”叱咤广州楼市风云?有些根本进不了城

2023-05-29| 发布者: 临猗生活网| 查看: 144| 评论: 3|来源:互联网

摘要: 广州楼市,从来不缺“过江龙”。就在今年首轮土拍,广州又吸引了南通亚伦、武汉城建进驻。然而,广州“过江...
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广州楼市,从来不缺“过江龙”。

就在今年首轮土拍,广州又吸引了南通亚伦、武汉城建进驻。

然而,广州“过江龙”虽然不少见,但能够在广州立足的“过江龙”并不多见。

有些房企在广州打拼多年,甚至扬言“先造城,再进城”,却一直在广州外围区打转。有些房企首进广州轰轰烈烈,结果几年过去了,在广州项目也就那么一两个。甚至,有些房企不知道什么时候已退出广州市场。

“过江龙”打天下,需要一定实力支撑。

对广州市场而言,有两个昔日“过江龙”值得关注:一个是蛰伏多年的华润置地,一个是“当初进不了城,如今在造城”的万科。

两者根据地都在深圳,后来才进驻广州。

据中指院数据显示,今年前4个月全国TOP100企业拿地总额3150.1亿元。其中,华润置地和万科均跻身前五。

蛰伏多年的华润置地

据中指院数据显示,今年前4个月华润置地权益拿地金额高达233亿元,位居全国榜首,并遥遥领先于建发地产、保利发展、绿城中国、万科、招商蛇口等房企,几乎相当于保利发展(139亿)和万科(110亿)的总和。

从新增货值来看,今年前4个月全国TOP10企业新增货值总额3152亿元,占TOP100企业的33.4%,新增货值门槛为38亿元。

而华润置地累计新增货值503亿元,同样占据全国榜单第一。建发房产、万科紧随其后,累计新增货值规模分别为418亿元和337亿元。

这次,广州是其主要战场之一。

华润置地首进广州是在2014年,至今将近10年。

当年,华润置地参与天河华美牛奶厂地块竞拍,斥资30多亿连拿下三宗地块,曾轰动全市。

但此后几年,华润置地在广州项目分布则以外围区为主,如南沙、花都、增城,也有部分项目在白云。

整体上,这几年华润置地在广州布局节奏比较慢,标杆性项目也比较少。据克而瑞数据显示,2022年华润置地在广州地区的销售额是65.7亿元,排名第13位。

直到近半年,华润置地动作却让业界刮目相看,以“王者归来之势”再掀起广州楼市风云。

华润置地进驻广州首个项目区位图

根据广州“十四五”规划,广州将培育和做大做强“天河路—珠江新城、长隆—万博、金融城—黄埔湾、白鹅潭、广州塔—琶洲”5个世界级地标商圈。

华润置地近半年在广州拿的项目,一个在白鹅潭,一个在长隆万博,均位于五大世界级地标商圈之列,而且都是巨无霸项目。

2022年10月、2023年1月华润先后分别以38.58亿和29.8亿摘得广州荔湾白鹅潭悦府及商业地块,计划打造一个约69万㎡的滨江万象综合体-白鹅潭华润置地中心。

华润置地计划在白鹅潭江畔打造广州首座万象城,建面约26.9万㎡,是目前全国体量最大的万象城,未来有望拉动白鹅潭商圈商业配套上一个档次。

2023年4月,华润置地又以华润-长隆联合体的身份,总价197亿拿下广州长隆万博巨无霸地块,横跨2公里,建面约85万㎡!据悉,这里也将打造约24万象系商业。

这两个项目,无论是从地段来看,还是从声量来看,或是体量来看,对开发商的实力都具有一定的挑战性。

广州长隆万博巨无霸地块区位图

默默深耕的万科

根据中指院数据显示,今年前4个月,万科权益拿地金额为110亿元,在全国房企排行榜位居第五;全口径新增货值337亿元,跻身全国前三甲。

但是,今年前4个月万科拿的地,全部集中在长三角。

对广州市场而言,万科主要是靠昔日资源逐步释放。

万科首进广州是在2004年,在金沙洲打造首个项目——万科四季花城。

其实,严格意义上来讲,万科四季花城位于佛山南海黄岐,但处于广州白云金沙洲范围内,与广州就是一墙之隔,所以坊间都把它当作万科进驻广州的第一个项目。

坊间传闻,那几年广州“几家本地发展商对其存有戒心而联手狙击”“只要万科一举牌,广州的开发商就跟着应价”。

所以,万科只能在广州外围打转。

万科第一次参与广州土地公开拍卖会是在2002年,但未能得手。

但随后几年,万科在广州势如破竹。2004年,万科在广州市场占有率只有1%;到了2005年,市场占有率上升到2.4%,跻身广州开发商TOP10。

2012年万科销售额破百亿,位居广州房企销售额榜单第二,仅次于保利。

今年年初,万科就高调宣传“主城核心,五盘齐发”。其实,这五盘主要来源于广信资产包。

广信资产包,就是万科于2017年斥资551亿元成功拿下的资产包。

其核心资产是广州核心区16宗未开发完毕的土地,而且地段优越,主要分布于荔湾、越秀、白云等区域优质位置。

其中,位于荔湾区的万汇天地占地约1平方公里,妥妥的巨无霸大城。第一个项目万汇天地•金域曦府已在清尾,第二个项目万汇天地•瑧园五一期间首次开盘,今年预计还会推出第三个项目——万汇天地•朗庭。

值得注意的是,以往广州市民对万科产品时常会贴上“刚需”的标签,但这次瑧园会颠覆你的认知。

瑧园是万科第一次将“瑧系”引进广州。传闻,看板房堪比逛奢侈店,水槽2万,马桶3万,橱柜光运输费就十几万,主卧卫生间化妆镜还自带“冰箱”……

图片拍摄于万汇天地·瑧园主卧卫生间

除了广信资产包的释放,万科在广州土储另外一个渠道是,旧改。

2012年,万科公开披露,参与广州黄埔文冲石化路以西城中村改造项目,这是万科在广州拿下的首个旧村改造项目。

文冲旧改,环保问题很严峻,距离广州石化厂直线距离仅约2km,所以起初阶段备受争议。但随着广州东进步伐加快,文冲板块地段优势肉眼看得见。

目前万科城市之光在清尾,单价还去到五六万/平,这也是万科赚得盆满钵满的项目。

根据万科2022年财报,广州城市之光仅2022年营业收入高达约97.5亿元。

资料来源于万科2022年财报

万科当前广州另外一个重磅是,万科黄埔新城。该项目占地面积超150万方,供货超3万套,分11期开发,预计能卖10年。

难怪万科不着急在广州囤地。

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